作者 | 同策研究院联席院长、首席研究员宋红卫电商设计师

　　自改革开放以来，历届三中全会重点聚焦在下一阶段经济领域改革的方向，对中国经济发展产生重大影响。7月18日，党的二十届三中全会公报发布，公报内容涉中国经济改革作出全面部署。笔者认为，一个任务+三项改革，决定了未来五年房地产行业的发展方向，值得业内仔细研读。

一个任务：防范化解房地产领域风险

　　全会指出，“要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措，切实维护社会稳定。”全会把房地产行业的风险排在重点领域风险之首，可见，该问题的急迫性和重要性。这也是当前经济发展中亟须解决的首要任务之一。

　　房地产行业风险包括库存风险、房企债务风险、“保交楼”的风险。国家统计局公布今年上半年房地产行业数据显示电商设计师，商品住宅销售面积同比下降了21.9%，待售面积（库存）达到3.8亿平方米，同比增长了23.5%，房企去化压力不断增加。

　　“保交楼”事关民生。竣工面积变能够反映保交楼的情况。2023年竣工面积增速17%，说明去年保交楼进行得还不错，但今年该指标则出现下滑。当下，剩余项目盘活的难度更大，很多房企股东也无力再投入资金，自救的能力大幅下降。

　　房企缺的是资金。通过相关部门下场收购资产的方式，可以把弥补资金缺口的钱给到开发商。开发商拿这笔资金用于保交楼，收储的项目用作保障房。这是一个重要的信号。

　　早在今年3月份，政府工作报告里面就明确提出要“健全风险防控长效机制”。在这里特别指出，要注意“防风险”和“风险防控长效机制”二者的本质区别。针对某一项风险来讲，需要因地制宜，也可以灵活处理，甚至可以特事特办，广州亚马逊详情页外包目的是把这个风险化解。但是，一旦上升为机制，也就是说要构建一套新的规则，过去给行业带来风险的行为或者模式都会限定在机制之外。

三项改革：勾画了未来房地产行业发展新模式的蓝图

　　全会提出的多个领域改革方向，也与房地产行业发展息息相关。

　　第一项改革，保障和改善民生。全会提出，“在发展中保障和改善民生是中国式现代化的重大任务。”因此，笔者认为，未来住房体系“双轨制”趋势将愈加明显。低收入人群以及刚毕业的大学生、城市人才等群体是保障的重点对象，未来保障房主要就两种模式：“配租型”和“配售型”。

　　第二项改革，新型城镇化改革。全会提出，“城乡融合发展是中国式现代化的必然要求”“健全推进新型城镇化体制机制”。2023年我国城镇化率达到66%。随着我国人口变化趋势以及城镇化发展阶段来看，城镇化仍然有发展的空间，但是速度放缓是大趋势。为了进一步推动城镇化进程，未来在户籍制度改革和土地制度的改革就至关重要。

　　第三项改革，财税体制改革。全会提出，“完善宏观调控制度体系，统筹推进财税、金融等重点领域改革，增强宏观政策取向一致性。”“深化财税体制改革电商设计师，深化金融体制改革，完善实施区域协调发展战略机制。”去年底，中央经济工作会议首次提出谋划新一轮财税改革，从当初的谋划到本次会议提出的统筹推进，可见，财税体制改革已经到了逐渐落地实施的阶段。具体到房地产领域来讲，关系最大的是房地产税改革。三中全会再次提出要完善收入分配制度，一定程度上预示了房地产税未来的改革方向。